Questions - réponses

Faux

Le bailleur d'un logement nu ne peut reprendre son bien, selon l'article 15 de la loi du 6/07/1989, qu'au profit de personnes déterminées par la loi. La reprise peut donc se faire au profit :
- du bailleur lui-même
- de son conjoint, de son partenaire (auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé) ou de son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé

- ses ascendants ou descendants ainsi que ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. 

Le congé pour reprise ne sera valablement délivré qu'au terme du bail, en respectant un délai de préavis de 6 mois minimum à l'avance. Le congé doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.

Faux

Le bail meublé au bénéfice d’un étudiant peut être d’une durée classique de 12 mois pour une location meublée. Mais l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 permet, par exception, d’établir un bail de 9 mois au profit d’un étudiant. Dans ce cas, le bail ne peut pas se poursuivre par tacite reconduction.

Faux

Le bailleur ne peut plus majorer le loyer dû en cas de retard.

Les baux conclus ou renouvelés depuis le 27 mars 2014 ne peuvent plus contenir ce type de clause de majoration du loyer en cas de retard de paiement. Une telle clause est dorénavant interdite par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Cette interdiction vise les baux d'habitation vide comme les baux meublés.

Les baux conclus avant le 27 mars 2014, mais reconduits tacitement depuis le 8 août 2015, sont également concernés par l’interdiction de majorer le loyer en cas de retard de paiement. S’ils contiennent une telle clause, elle ne pourra donc plus être appliquée (loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques).

Vrai

En cas de vente d'un bien, l'acquéreur peut bénéficier d'un délai de rétractation.  Mais la loi pose des conditions. Bénéficie d'un délai de rétractation l'acquéreur non professionnel pour l'acquisition d'un bien à usage d'habitation. Le délai de rétractation est donc exclu pour l'acquisition d'un local commercial. 

Faux

Qu’il s’agisse d’un bail d’habitation meublée ou non, la loi impose de fournir des diagnostics au locataire. Ainsi, il devra fournir :

1.  un diagnostic de performance énergétique,      
2. l’état des risques naturels et technologiques si le bien est situé dans une zone à risque,
3. un constat de risque d’exposition au plomb si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949.

Pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014, trois autres diagnostics sont obligatoires et devront également être annexés au bail. Il s’agit :

1. du diagnostic amiante. Jusqu’à présent, le rapport sur la présence d’amiante doit uniquement être tenu à la disposition des occupants. Un décret déterminera le contenu et la date d'entrée en vigueur de ce nouveau diagnostic amiante.
2. de l’état de l’installation électrique et de l’état de l’installation gaz du bien. Ils devront être annexés au bail à compter du 1er juillet 2017, pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975. Pour les autres logements, ces deux diagnostics devront être annexés aux baux signés à compter du 1er janvier 2018.

Vrai

Le bien vendu appartient à un seul des époux, car il a été acheté avant le mariage. Mais l'article 215 alinéa 3 du code civil impose d'obtenir le consentement de l'époux non propriétaire si le bien vendu constitue le logement de la famille. 

Attention, si les époux se soumettent au régime de la communauté universelle, la résidence appartenant à un seul époux peut être apportée à la communauté et constituer donc un bien commun. 

Vrai

Lorsque le bien est détenu en indivision, ce qui est le cas lorsque deux concubins achètent ensemble un bien, le mandat de gestion peut autoriser le versement des loyers à un seul des propriétaires indivis, si les indivisaires ont convenu de nommer l'un d'eux représentant de l'indivision. A défaut d'un tel accord, le loyer sera versé à chacun en fonction de sa quote-part dans l'indivision. 

Faux

Le bail commercial peut prévoir que le locataire devra rembourser au bailleur la taxe foncière en tout ou partie. 

Cette clause du bail doit être rédigée avec soin et prévoir expressément cette obligation pour le locataire. 

Faux

L'article 6-1 de la loi du 6/07/1989 pose clairement l'obligation pour le bailleur d'agir contre son locataire qui cause des nuisances. Il doit alors le mettre en demeure de cesser son comportement. Si le trouble persiste, le bailleur doit mettre en œuvre les  procédures notamment de résiliation de bail, soit par application de la clause résolutoire du bail soit par une action en résiliation devant le juge. 

Faux

Que la terrasse soit une partie privative ou une partie commune, les travaux,  effectués par un copropriétaire à ses frais, qui affectent  l'aspect extérieur de l'immeuble et les parties communes, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10/07/1965. 

Ces travaux nécessiteront également une autorisation administrative : déclaration préalable ou permis de construire. 

Vrai

Depuis le 1er septembre 2004, un copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée à tout moment.  Le syndic peut toutefois refuser la demande d'inscription tardive si l'ordre du jour a déjà été établi et si les convocations ont été envoyées. Le syndic devra alors reporter l'inscription de la question à l'assemblée générale qui suivra, selon l'article 10 du décret du 17/03/1967. 

Vrai

Le syndic n'a pas le pouvoir  d‘apprécier l'opportunité d'une question. Dès lors qu'un copropriétaire lui notifie une question, le syndic a l'obligation de l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Encore faut-il qu'il s'agisse d'une question et non pas de simples remarques ou doléances. Encore faut-il que la question soit claire et qu'il n'y ait pas matière à se méprendre. Les questions non inscrites à l'ordre du jour ne peuvent pas donner lieu à un vote de l'assemblée générale. 

Vrai

L'assemblée générale peut décider à la majorité absolue de l'article 25 de révoquer le syndic, et ce à tout moment au cours de son mandat. Le syndic est de son coté en droit de demander des dommages et intérêts à la copropriété qui déciderait sa révocation sans motif légitime. Le syndicat doit donc prouver par exemple que le syndic a commis des fautes. Evoquer la simple perte de confiance n'est pas suffisante : il faut que le syndicat puisse lier cette perte de confiance à des faits réels et pertinents opposés au syndic. 

Vrai

Si le bail contient une clause de révision, le bailleur peut augmenter le loyer en suivant la variation de l'indice de référence des loyers, chaque année à la date convenue entre les parties, ou à défaut, à la date anniversaire du bail. L'indexation qui au contraire n'est pas prévue au bail, ne peut pas intervenir automatiquement. 

Faux

La loi n'établit pas de droit particulier pour le propriétaire du mur. Toutefois, dans la mesure où il n'a pas d'autres moyens d'effectuer ces travaux, le voisin et le propriétaire du mur peuvent alors établir une servitude conventionnelle de tour d'échelle, fixant les conditions d'accès, le délai de l'autorisation.

A défaut d'accord amiable, le propriétaire du mur pourra saisir le tribunal afin d'obtenir l'autorisation judiciaire de passage et d'installation des échafaudages. En effet, le voisin ne peut pas refuser sans motif légitime.

Faux

Le bailleur ne peut pas refuser de remplacer un élément mobilier figurant au bail dès lors que le remplacement est nécessité par la vétusté de l'appareil. 

En revanche, si la panne résulte d'une dégradation du locataire, ou d'un défaut d'entretien par le locataire, la réparation ou le remplacement doit être pris en charge par le locataire. 

Ces solutions s'imposent par une lecture des articles 6 et 7 de la loi du 6/07/1989 et du décret du 26/08/1987 relatif aux réparations locatives. 

Vrai

Le vendeur d'un bien dont l'installation électrique a plus de 15 ans a l'obligation de fournir à l'acquéreur un état de l'installation. Ce rapport, établi par un professionnel, informe l'acquéreur sur la conformité de l'installation, sur les travaux à effectuer. Il s'agit de la seule obligation du vendeur, qui n'a pas légalement à procéder aux travaux de réfection de l'installation.

Faux

Pour que la location soit bien considérée comme meublée, le logement doit être pourvu de meubles permettant une habitabilité immédiate et confortable, conformément au décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.

Cette obligation de meubler les lieux incombe donc au bailleur.

Mais les juges admettent que le locataire remplace les meubles du bailleur par les siens, sans que le caractère de meublé ne puisse être discuté, dès lors que le mobilier reste à la disposition du locataire, qui devra les restituer à la fin du bail. 

Faux

Contrairement aux 10 jours de délai de rétractation dont bénéficient les particuliers après la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente dans le cadre d’un achat immobilier, les candidats à la location n’ont légalement aucun moyen de se rétracter après la signature d’un bail. S’ils souhaitent mettre fin à leur engagement, ils devront trouver un terrain d’entente avec le propriétaire. A défaut, ils n’auront d’autre alternative que de donner congé à leur propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le délai de préavis de 3 mois (ramené à 1 mois dans certains cas).

Vrai

Si vous avez signé un compromis ou une promesse de vente pour l’achat d’un logement, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 10 jours, pour vous dédire, à compter du lendemain de la réception ou de la remise d'un avant contrat ou d'un acte sous-seing privé (promesse, compromis de vente, contrat de réservation).

Attention ! Ce délai ne joue pas pour l’achat d’un terrain à bâtir.

Vrai

Pour un bail d’habitation non meublée, constituant la résidence principale du locataire, le préavis lors du congé donné par le locataire est par principe de trois mois, mais il peut être écourté à un mois dans les cas suivants :

• obtention d’un premier emploi, d’une mutation, d’une perte d’emploi, d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,

• si son état de santé justifie un changement de domicile,

• s’il est bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA),

• s’il est locataire d’un logement situé dans une ville de plus de 50 000 habitants marquée par des difficultés d’accès au logement (dont la liste est fixée par un décret du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants),

• s’il est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, ou si un logement social lui est attribué

Vrai

Le propriétaire doit remplacer la chaudière hors d'usage, changer les fenêtres qui ne ferment plus, mettre aux normes l’installation électrique devenue dangereuse. Au-delà de ces travaux indispensables, le propriétaire peut aussi entreprendre des travaux d'amélioration dans le logement ou les parties communes : pose de double vitrage, installation d'un ascenseur, isolation des combles... Le locataire ne pourra pas s'y opposer. Mais si, de ce fait, l'appartement est rendu inhabitable pendant plus de 21 jours, le prix du bail devra être diminué en proportion du temps et de la partie du bien loué dont il aura été privé (article 1724 du Code civil).

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

A noter : ces travaux sont en principe déductibles des revenus fonciers.

Vrai

Si vous possédez une chambre inoccupée dans votre habitation, vous pouvez la proposer à un étudiant. Il s’agira alors d’une location meublée, soumise aux articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

À savoir : Vous serez exonéré d’impôts sur les loyers si la pièce louée constitue la résidence principale du locataire, et que le prix de location ne dépasse pas, 184 euros annuels par m2 en Ile-de-France et 135 euros partout ailleurs, pour l’année 2016.

Faux

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dit simplement que l'état des lieux doit être établi « contradictoirement et amiablement ». C'est-à-dire que le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) et le locataire ou son représentant doivent l'établir, ensemble, d'un commun accord, en se rendant sur place.

A savoir : La présence d'un huissier de justice s'impose uniquement lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de dresser à l'amiable un état des lieux contradictoire, ne s'y présente pas ou sont en désaccord sur l'appréciation de l'état du logement. Dans un tel cas, chacune des parties peut alors faire appel à un huissier de justice pour dresser un état des lieux « forcé » et à frais partagés.

Faux

Pour un logement loué nu, le contrat de location doit indiquer le montant du dépôt qui ne peut être supérieur à un mois de loyer taxes et charges non comprises (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En outre, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, dans le cas d'un loyer trimestriel, par exemple.

A noter : Pour un logement loué meublé, le dépôt de garantie peut être au maximum de 2 mois de loyer (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989).

Faux

L’installation d’une caméra dans un lieu privé est libre, dans la mesure où elle ne filme ni des lieux ouverts au public, ni la voie publique.

Attention, cependant, la camera ne doit pas non plus être installée de façon à voir chez les voisins. Si l’installation est libre, elle doit se faire dans le respect de la vie privée des autres habitants du quartier.

Votre voisin ne peut donc légalement pas installer une caméra qui pourrait filmer chez vous. S’il le fait, vous pourriez le poursuivre  en justice pour demander le retrait de la caméra mais également des dommages et intérêts.

Vrai

La personne qui convoque l’assemblée (en principe le syndic) fixe elle-même le lieu et l'heure de la réunion. Par principe, l'assemblée générale est réunie dans la commune où est situé l'immeuble. Mais la loi n’impose pas qu’elle se tienne impérativement dans l’immeuble. Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir un lieu de réunion sur une autre commune.

Faux

Que la terrasse soit une partie privative, ou une partie commune à jouissance exclusive, vous devez demander l’autorisation à la copropriété. En effet, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui règlemente la copropriété, prévoit que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, qu’un copropriétaire veut faire, à ses frais, doivent être autorisés par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

• - Sur ce fondement, même si la terrasse est une partie privative, il faudra demander l’autorisation de la copropriété car les travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.
• - Si la terrasse est une partie commune (à jouissance exclusive), les travaux affectent une partie commune, en plus de l’aspect extérieur de l’immeuble, donc l’autorisation de la copropriété sera aussi nécessaire.

Faux

Seule l’assemblée générale de la copropriété a le pouvoir de décider de vendre une partie commune. La vente sera autorisée par l’assemblée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : c’est-à-dire à la double majorité. La décision sera adoptée si elle est prise à la majorité de tous les copropriétaires qui représentent au moins deux tiers des voix. Par exemple sur une copropriété composée de 30 copropriétaires, la vente sera autorisée si 16 copropriétaires votent pour, et que ces 16 copropriétaires représentent au moins 2/3 des voix (sur 1000/1000^e : au moins 667 millièmes).
Attention, certaines ventes de parties communes pourraient nécessiter une décision unanime des copropriétaires, dans le cas où la conservation de ces parties communes est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, et des droits des autres copropriétaires notamment si la partie commune en question est utilisée par plusieurs copropriétaires.

Faux

Si vous ne votez pas les décisions lors d’une assemblée générale, vous êtes considéré comme abstentionniste, et assimilé à un copropriétaire opposant, selon les juges. Le syndic doit alors vous notifier les décisions de l’assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de sa tenue. Vous avez alors la possibilité de contester les décisions, en engageant une action en justice dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions par le syndic. Les copropriétaires défaillants, c’est à dire absents et non représentés lors de l’assemblée, ont le même pouvoir.
 

Sachez que si vous ne pouvez pas vous rendre à une assemblée générale, vous pouvez donner procuration aussi bien à un copropriétaire qu’à un tiers non copropriétaire. Il est toutefois interdit de donner procuration au syndic, à ses salariés et préposés ou leurs conjoints et partenaires.

Faux

Vrai & Faux

Les charges entraînées par les éléments d’équipements communs, comme l’ascenseur, sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité objective que présente cet élément pour le lot. Les charges sont réparties par le règlement de copropriété. Il a été admis par les juges que les copropriétaires de lots situés en rez de chaussée ne doivent pas participer aux frais engendrés par l’ascenseur, qui ne présente aucune utilité pour eux.

Toutefois, bien que votre logement se situe en rez de chaussée, vous pourriez devoir payer des charges d’ascenseurs, si vous pouvez l’utiliser pour vous rendre par exemple au local poubelles ou à votre parking, situé au sous-sol. Il en est de même si l’ascenseur est utilisé par le personnel d’entretien pour accéder au sous-sol afin de transporter les déchets de la copropriété. 

Vrai

Il s’agit de ce qu’on appelle les « travaux embarqués ». Des travaux d'isolation thermique doivent être engagés si de gros travaux de rénovation de bâtiments sont faits. L’objectif est d’améliorer la performance énergétique des bâtiments existants.

1. Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants, portant sur des murs de locaux chauffés donnant sur l'extérieur et constituées en surface à plus de 50 %, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal, le propriétaire doit réaliser en même temps des travaux d'isolation thermique. Les travaux importants de ravalement qui sont visés sont des travaux comprenant la réfection de l'enduit existant, le remplacement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50 % d'une façade du bâtiment, hors ouvertures.
2. Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux importants de réfection de toiture, le propriétaire doit en plus réaliser des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé. Les travaux de réfection de toiture concernés sont des travaux comprenant le remplacement ou le recouvrement d'au moins 50 % de l'ensemble de la couverture, hors ouvertures.

Cette obligation s’applique à tous les bâtiments, qu’ils soient à usage d'habitation, de bureau, de commerce et d'enseignement voire d’hôtel.

Sachez que, pour la réalisation de ces travaux, vous pouvez bénéficier éventuellement d’aides, comme l’Éco-prêt à taux zéro, le CITE (jusqu’à la fin 2017), ou les aides de l’Anah.