Quels sont les travaux à la charge du bailleur ?

Au moment de la signature du contrat, le bailleur est tenu de livrer au locataire, un logement en bon état. Si au cours du bail, des désordres apparaissent, le bailleur devra alors effectuer des travaux, que ce soit pour entretenir le logement, le réparer ou pour le remettre en état. Le locataire reste tenu d’effectuer, quant à lui, les menues réparations.

Quels travaux incombent au bailleur qui met en location un logement ?

Lorsque le propriétaire met en location un logement, il doit s’assurer que celui-ci est décent, c’est-à-dire en bon état d’usage et de réparation, et que tous les équipements mentionnés dans le bail fonctionnent bien. Si le logement n’est pas en bon état, le locataire peut proposer au propriétaire de réaliser lui-même les travaux, sous conditions de dédommagement. Cet accord entre le propriétaire et le locataire doit figurer dans le bail et préciser notamment :

La nature des travaux,
Les conditions selon lesquelles le montant des travaux va être déduit du loyer,
La durée pendant laquelle le loyer va être déduit,
Si le locataire quitte le logement avant d’avoir reçu tous les dédommagements sur ses loyers, les conditions de remboursement

Quels travaux incombent au bailleur au cours du contrat de location ?

En cours de bail, le propriétaire est tenu aux termes de la loi du 6 Juillet 1989, de réaliser
les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en état du logement.
Ceci exclut les menues réparations qui incombent exclusivement au locataire en place, et
qui sont listées dans le Décret n°87-712 du 26 août 1987.

Quelle est la nature des travaux incombant au bailleur ?

Les travaux pouvant être à la charge du bailleur sont par exemple les suivants :

Réparations présentant un caractère d’urgence (remplacement d’un chauffe-eau, connvecteur défaillant, fissure dans un mur porteur…) ;
Les travaux d’amélioration des parties communes (dans le cadre de copropriétés : ex : le ravalement de façade, l’installation d’un digicode, la réfection de l’enrobé du parking) ;
Travaux nécessaires au maintien du bon état du logement (remplacement de volets, de sanitaires devenus vétustes…) ;
Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, remplacement de la chaudière…).

Pour pouvoir effectuer des travaux chez son locataire, le bailleur doit respecter une
obligation d’information.

Quelles formalités doit respecter le bailleur pour la réalisation de travaux chez son locataire ?

Avant le début des travaux, le propriétaire a l’obligation d’informer le locataire de leur réalisation future. Pour ce faire, il adresse au locataire une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien il remet cette notification au locataire en main propre.
Cette notification doit obligatoirement préciser :

La nature des travaux (amélioration, performance énergétique, urgence) ;
Le mode de réalisation des travaux (dates de début et de fin envisagée, nécessité pour les entreprises intervenantes d’accéder au logement).

Si les travaux sont à réaliser de façon urgente, le locataire doit permettre l’accès à son logement pour la préparation et la réalisation de ceux-ci. Cependant, il n’est pas obligé de permettre l’accès à son logement pendant les week-ends et les jours fériés. Si les travaux engagés par le propriétaire durent plus de 21 jours, une réduction du loyer proportionnelle à la durée des travaux doit être appliquée.

Quels sont les recours du locataire concernant les travaux incombant au bailleur ?

Deux cas de figure se présentent :

Le bailleur effectue des travaux que le locataire conteste ;
Le bailleur n’effectue pas les travaux qui lui incombent.

Si les travaux entrepris par le bailleur présentent un caractère abusif, ne sont pas conformes aux conditions définies dans la notification envoyée par le bailleur, ou bien encore rendent l’utilisation du logement impossible, voire dangereuse, alors le locataire peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire dont dépend le logement.
Dans ce cas, il peut demander :

L’interdiction des travaux,
L’interruption des travaux,
La résiliation du bail sans préavis.

Si le bailleur n’effectue pas les travaux qui lui incombent :

Le locataire peut mettre en demeure le propriétaire d’exécuter ses obligations (il le fait par lettre recommandée avec accusé de réception). A défaut de réaction du bailleur dans un délai de 2 mois à compter de l’envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir au choix :

Une commission départementale de conciliation,
Le greffe du tribunal.

Si le locataire saisit le juge, celui-ci examinera la situation et peut sanctionner le bailleur pour inexécution de son obligation :

En contraignant le bailleur à exécuter les travaux ;
Ou bien en autorisant le locataire à réaliser lui-même les travaux, mais en ordonnant que le bailleur finance cette réalisation ;
Ou bien en accordant au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Dans tous les cas, si le locataire est mécontent de la non réalisation de travaux incombant au bailleur, il doit pourtant continuer à régler ses loyers et charges.

Sources :

Articles 6 et 7 de la Loi n°89-462 du 6 Juillet 1989, relative aux rapports locatifs
Article 1755 du Code Civil
Travaux en cas de vétusté ou de force majeur
Articles 1714 à 1751-1 du Code Civil
Obligations du bailleur, interdictions du bailleur, notion de réparations urgentes.
Décret n°2002-120 du 29 septembre 2002 relatif aux caractéristiques du logement
décent
www.servicepublic.fr