Les obligations du vendeur

L’achat d’un logement ancien, appartement ou maison, constitue l’un des investissements les plus importants d’une vie. Afin de permettre aux candidats acquéreurs de s’engager en toute connaissance de cause, la loi impose au vendeur d’être le plus transparent possible. Ce qu’il faut savoir.

L’obligation principale de délivrance du bien

En tant que propriétaire vendeur, vous avez l’obligation de délivrer le bien, ses équipements, accessoires et meubles tels que mentionnés à la promesse de vente.

Si vous vendez un bien avec une chaudière, celle-ci doit être en état de fonctionner, sauf mention contraire dans la promesse. Vous devez également délivrer le logement dans l’état où il se trouvait au moment de la signature du compromis de vente. Vous devez donc le conserver en bon état et continuer à l’entretenir jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente.

L’obligation de remise du dossier de diagnostic technique

Si vous vendez votre logement, vous devez fournir à votre acquéreur un dossier de diagnostics techniques complet. Il doit contenir suivant l’année de construction et sa localisation :

• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), si votre logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, si votre logement est situé dans une zone concernée délimitée par le préfet ;
• L’information sur la présence d’un risque de mérules dans le bâtiment, si votre logement est situé dans une zone concernée, délimitée par arrêté préfectoral ;
• L'état de l'installation intérieure de gaz, si l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ;
• L'état des risques et pollutions si votre logement se situe dans une zone concernée délimitée par le préfet (ERP) ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• L'état de l'installation intérieure d'électricité, si l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans ;
• Le rapport du contrôle des installations d'assainissement non collectif ;
• L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, si le permis de construire de votre logement a été délivré avant le 1er juillet 1997.

De façon générale, pèse sur vous, en tant que vendeur, une obligation générale d’information concernant tout élément dont vous avez connaissance et qui peut avoir un impact pour l’acquéreur. Ainsi, les juges ont pu sanctionner un vendeur qui n’avait pas informé l’acheteur des troubles de voisinage causés par un copropriétaire. Ils retiennent que le vendeur doit donner une information loyale et complète sur les nuisances subies. Cette information doit être mentionnée expressément dans le compromis. La seule communication du procès-verbal de l’assemblée générale faisant état de troubles et dégradations dont le voisin était responsable est insuffisante pour justifier de l’information donnée. Il en est de même de l’obligation d’information sur un projet de construction d’une ligne à très haute tension, ou d’une rocade à proximité immédiate de la maison vendue.

Outre l’obligation générale de délivrance, vous avez l’obligation d’informer l’acquéreur de la surface du lot de copropriété que vous vendez. Ce mesurage prévu par la loi Carrez doit être mentionné dans la promesse de vente. A défaut, la vente peut être annulée.

Ce mesurage peut être effectué par un professionnel mais vous pouvez vous-même attester de la superficie de votre logement, sous votre propre responsabilité, sans avoir l’obligation de fournir de document spécifique. Faire appel à un professionnel reste toutefois vivement conseillé : les modalités de calcul de la surface de votre logement sont en effet complexes.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a étendu davantage vos obligations d’information. Ainsi, vous devez également fournir à l’acheteur un certain nombre d’informations et de documents liés à la copropriété :

• Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, et leurs modificatifs.
• La fiche synthétique de la copropriété.
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic.

Vous devez lui fournir le carnet d’entretien de l’immeuble et autres documents relatifs aux interventions sur l’immeuble (assurance dommages ouvrage, dossier d’interventions ultérieures sur l’ouvrage), ainsi que le cas échéant les conclusions du diagnostic technique global.

Vous devez l’informer :

• du montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
• des sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acheteur ;
• de l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot doivent être portés à la connaissance de l’acheteur.

Depuis le 1er janvier 2020, préalablement à la vente d'un terrain non bâti constructible, ou à la construction d’une maison individuelle, vous devrez faire réaliser une étude géotechnique des sols. Les zones concernées sont celles qui sont exposées au phénomène de mouvement de terrain du fait de la présence d’argile et situées en zone aléa moyen ou fort. Elles sont définies par arrêté.

Si votre terrain à bâtir vendu est issu d’une division et constitue un lot de lotissement, ou issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, vous devez faire réaliser un bornage : la mention du descriptif du terrain résultant de ce bornage doit être inscrite dans la promesse.

Si le terrain que vous vendez n’est pas en lotissement, le bornage n’est pas obligatoire mais vous devrez indiquer dans la promesse de vente si le descriptif du terrain résulte d’un bornage ou non.

Vous devez continuer à assurer le bien jusqu’à la signature de la vente. En cas de dégâts, vous devrez procéder aux réparations nécessaires ou effectuer la déclaration de sinistre auprès de votre assurance le cas échéant. Vous devez conserver le bien en bon état et ne réaliser aucun changement ou travaux susceptibles de le modifier.

Si vous avez réalisé des travaux qui nécessitent une autorisation administrative, vous devez fournir à l’acheteur le justificatif de ces autorisations (déclaration préalable, permis de construire), qui sera alors annexé à la promesse de vente.

Si des travaux réalisés sont couverts par une garantie décennale, vous devrez également en fournir les justificatifs. Sachez que pour de tels travaux, une assurance dommage ouvrage doit être aussi souscrite.

A défaut de telles assurances, l’acheteur devra en être informé par une clause particulière du compromis de vente. Dans ce cas, sachez que vous engagez votre responsabilité au même titre que des professionnels. En cas de désordres résultant de ces travaux, vous pouvez être condamnés à réparer le préjudice occasionné.

Les manquements à vos obligations peuvent être sanctionnés au titre des vices cachés, c’est-à-dire des défauts cachés qui rendent le bien vendu impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il en avait eu connaissance.

Sachez que bien qu’en tant que particulier vous ne devez en principe aucune garantie des vices cachés, si la preuve est faite que vous connaissiez ces désordres ou que vous ne puissiez les ignorer, cette clause d’exclusion de garantie peut être écartée. Votre acheteur pourrait demander la nullité de la vente et/ou des dommages et intérêts.

La vente pourrait également être annulée au titre de la « réticence dolosive », si vous omettez sciemment de révéler un élément essentiel pour l’acheteur, élément dont vous aviez connaissance. Vous pourriez également être condamné à lui verser des dommages et intérêts.