Comment louer votre résidence principale pendant vos absences ?

Pourquoi ne pas rentabiliser votre appartement ou votre maison durant vos absences ? Louer votre logement meublé quelques semaines par an peut en effet vous permettre d’arrondir vos fins de mois. Une bonne idée, surtout si vous résidez dans un secteur recherché.

1. Vérifiez la faisabilité de votre projet

Si vous êtes locataire, la loi du 6 juillet 1989 vous interdit de sous-louer votre logement, sauf autorisation préalable de votre propriétaire. Mais, vous n’aurez pas le droit de le sous-louer plus cher, ce qui réduit l’intérêt de l’opération ! Et si vous vivez en copropriété ? Assurez-vous que votre règlement ne prohibe pas la location meublée. Enfin, dans tous les cas, vérifiez auprès de votre assureur que votre contrat d’habitation vous couvrirait en cas de pépin. A défaut, demandez une extension de garantie.

Attention ! Si la location porte sur un bien autre que votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins 8 mois de l’année, d’autres formalités beaucoup plus contraignantes pèsent sur vous.

2. Déterminez vos périodes de location 

Si vous habitez sur le littoral normand, breton ou vendéen, juillet et août sont les mois les plus fréquentés et les plus courus des vacanciers. Vous aurez plus de latitude si vous habitez dans une grande ville comme Paris, Lyon, Toulouse… vivant au rythme des séminaires, salons, etc. Idem sur le pourtour méditerranéen ou la période estivale s’étale du printemps à l’automne. A la montagne, a contrario, c’est l’hiver que vous ferez le plein de locataires.

3. Valorisez votre bien

Les touristes sont de plus en plus regardants sur le confort de leur lieu de villégiature. Le logement doit être équipé a minima des incontournables : lave-linge, lave-vaisselle, TV, téléphone, internet… Pensez aussi à faire le vide et dépersonnaliser au maximum la déco en supprimant meubles trop encombrants, bibelots, photos… Un conseil : n’hésitez pas à condamner une pièce ou une dépendance qui servira à entreposer les objets auxquels vous tenez.

4. Fixez le bon loyer

Le montant du loyer dépend des prestations que vous offrez : nombre de couchages, confort, vue, piscine… mais aussi de la situation du bien et de la période de location. Vous pouvez bien sûr pianoter sur les plateformes de location saisonnière pour vous rendre compte des tarifs proposés. Mais, pour ne pas vous tromper, contactez-nous. Nous connaissons parfaitement le marché local et nous saurons vous guider dans la définition du juste prix. Un conseil : pour les charges, envisagez le forfait, parfois moins sujet à contestation.

5. Trouvez des locataires

Si vous gérez seul votre location, vous devez rédiger une annonce la plus attrayante possible. Soyez clair et concis. Mettez en avant les atouts de votre logement (attention aux assertions fausses susceptibles de vous créer des ennuis) et soignez les photos. Un conseil : faites classer votre bien en « meublé de tourisme ». Gage de qualité, ce classement attire les locataires et vous ouvre droit à un régime fiscal avantageux (voir ci-dessous).

6. Bordez votre opération

Suivez la réglementation à la lettre. Lors de la réservation, adressez au candidat locataire un descriptif de votre bien avec ses caractéristiques, sa situation précise, les conditions de location. Une fois le locataire trouvé, envoyez-lui un bail écrit. Soyez précis et indiquez la durée, le montant du loyer et du dépôt de garantie, les jours et heures d’arrivée et de départ… Un conseil : pensez à demander un dépôt de garantie, sous forme d’arrhes ou d’acompte.

7. Gérez à distance

Entre les annonces, le suivi des réservations, la signature des contrats, la remise des clés, l’état des lieux, le ménage…, les formalités sont rapidement lourdes et chronophages. Vous n’êtes pas sur place, vous n’avez pas le temps ou l’envie de vous occuper des locations ? Faites appel à votre conseiller local Orpi ! Suivant le mandat que vous nous confierez, nous nous chargerons pour vous de tout ou partie de la logistique.

8. Optez pour le meilleur statut fiscal

En louant votre logement en meublé, vous percevez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que vous devez déclarer aux impôts. Vous pouvez opter au choix pour l’un des régimes suivants :

Régime du « micro-BIC »

- Votre logement n’est pas classé « meublé de tourisme » : à condition que vos revenus (loyers + charges) ne dépassent pas 70 000 euros par an, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives.

- Votre logement est classé « meublé de tourisme » : si vos revenus (loyers + charges) n’excèdent pas 170 000 euros par an, vous bénéficiez d’un abattement de 71 %. En clair, seuls 29 % de vos recettes sont à déclarer à l’administration fiscale.

Régime réel

Que votre logement soit classé ou pas, ici vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes vos charges pour leur montant réel.

Pour aller plus loin
Lire notre article Investissement locatif : de quel dispositif fiscal pouvez-vous bénéficier ?