Le taux d’usure : Un ennemi qui vous veut du bien

Si vous êtes à la recherche d’un crédit immobilier, vous avez forcément entendu parler du taux d’usure. Très médiatisé ces derniers temps, il est d’ailleurs devenu plutôt impopulaire. Mais qu’est-ce exactement que le taux d’usure ? Quel est son rôle ? D’où vient-il et comment est-il calculé ? Quel peut être l’impact du taux d’usure sur votre dossier de demande de prêt immobilier ? Pour mieux comprendre le mécanisme du taux d’usure, Orpi répond à toutes vos questions et vous donne quelques pistes pour contrer l’effet ciseau qu’il peut parfois provoquer.

Qu'est-ce que le taux d'usure sur un prêt immobilier ?

Le taux d’usure est un taux d’intérêt. Ce taux constitue la ligne rouge à ne pas franchir pour tout établissement financier. En effet, le taux d’usure représente le TAEG maximum auquel une banque peut vous accorder un prêt immobilier. Le TAEG est le Taux Annuel Effectif Global. Il inclut donc tous les frais liés à votre crédit, soit :

Le taux d’intérêt nominal ;
Les frais de dossier ;
Les honoraires ou commissions des intermédiaires, comme le courtier, par exemple ;
Les assurances et garanties obligatoires liées au prêt.

En l’occurrence, il existe plusieurs taux d’usure en fonction du type de prêt contracté.

On parle de prêt usuraire ou de crédit usuraire lorsque le TAEG du prêt est supérieur au taux d’usure. La banque ne peut accorder un prêt dans ces conditions et doit refuser la demande.

À quoi sert le taux d'usure ?

Le taux d’usure du crédit immobilier a été mis en place pour protéger l’emprunteur des offres de prêts trop coûteuses, concédées à des taux trop élevés. Il constitue donc un bouclier destiné à éviter le surendettement.

Comment est calculé le taux d'usure ?

Le taux d’usure est calculé chaque trimestre par la Banque de France. Pour ce faire, elle collecte les TAEG pratiqués au cours des trois derniers mois par les établissements prêteurs. Tous les prêts immobiliers sont concernés par le taux d’usure, quel que soit leur type. L’ensemble de ces données permet d’obtenir un taux moyen, qui est ensuite augmenté d’un tiers. Le taux d’usure est fixé de la même façon pour chaque catégorie de prêts et tous sont publiés au journal officiel à chaque nouveau calcul.

Mon prêt est refusé car il dépasse le taux d’usure : que faire ?

Suite à une hausse brutale des taux d’emprunt intervenue dans le courant de l’année 2022, de nombreuses offres de financements se sont retrouvées avec un TAEG supérieur au taux d’usure du prêt immobilier, donc irrecevables. La révision trimestrielle du taux d’usure ne permettait pas de l’ajuster corrélativement à la montée trop rapide des taux, provoquant alors ce que les financiers nomment « l’effet ciseau ». Pour contrer cet effet ciseau, la Banque de France a d’ailleurs opté pour une révision mensuelle momentanée des taux d’usure. De février à juillet 2023, les taux d’usure sont donc fixés mensuellement, et la base de calcul reste la moyenne des taux des 3 derniers mois. Si votre prêt a été refusé car il dépasse le taux d’usure, plusieurs solutions peuvent parfois débloquer la situation.

Opter pour la délégation d’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur entre dans le calcul du TAEG de votre crédit immobilier. En revanche, si vous choisissez une assurance externe à votre banque, comme la loi vous y autorise à présent, cette assurance est exclue de votre TAEG, qui peut ainsi repasser sous la barre fatidique du taux d’usure.

Diminuer la durée du prêt

Plus votre durée de remboursement s’allonge, plus le taux d’intérêt nominal augmente. À l’inverse, en réduisant la durée de votre emprunt, vous réduisez mécaniquement le taux d’intérêt. Par voie de conséquence, le TAEG diminue lui aussi.

Choisir un prêt à taux variable

Tombé un peu dans l’oubli à cause de taux d’intérêt très bas, le prêt à taux variable connaît une nouvelle popularité. Son taux, plus avantageux que celui d’un prêt classique, permet de faire baisser le TAEG de votre crédit immobilier, qui peut alors devenir inférieur au taux d’usure.

Faire jouer la concurrence

Consulter plusieurs établissements pour négocier un taux nominal plus avantageux ou comparer le coût des assurances emprunteurs peut parfois donner de bons résultats. Grappiller quelques dixièmes de points sur le taux de votre emprunt peut se révéler bénéfique et débloquer la situation créée par un taux d’usure trop bas.

Créer une SCI

La dernière solution est un peu particulière, puisqu’elle consiste à créer une SCI. Par ce biais, vous n’êtes plus concerné par le taux d’usure, puisqu’il ne s’applique qu’aux prêts accordés aux particuliers. Si votre projet concerne un investissement locatif, la création d’une SCI peut permettre de contourner un taux d’usure trop bas.

À retenir :