Investir dans l’immobilier ancien avec le dispositif « Denormandie »

Accessible du 1er janvier 2019 jusqu’en 2026, le régime Denormandie ne manque pas d’attrait. Vos questions, nos réponses.
 

1. Qui peut bénéficier du régime Denormandie ?

Il s’agit des contribuables fiscalement domiciliés en France au moment de l’investissement qui font rénover le bien acquis et ceux qui achètent un logement à un promoteur qui l’a rénové, à la condition expresse que le bien n’ait pas été utilisé ou occupé depuis l’achèvement des travaux.
 

2. Quels sont les logements éligibles au Denormandie ?

Le dispositif porte sur les acquisitions de logements réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026 et qui font l’objet de travaux d'amélioration pour un montant au moins égal à 25 % du coût global de l’opération (prix d’achat + travaux obligatoires). 
À savoir : Autre option ouverte aux investisseurs intéressés par l’ancien en Denormandie, l’achat d’un local non affecté à l’habitation en vue de sa transformation en logement.
 

3. Quelle différence entre la réduction d’impôt Pinel dans le neuf et Denormandie dans l’ancien?

Aucune ! Le régime fiscal appliqué au Denormandie est strictement identique. Le propriétaire d’un bien ancien rénové acquis dans le cadre du régime Denormandie bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle est égale à 9 % du prix d’achat pour un engagement de location de six ans, de 12 % sur neuf ans, et de 14 % sur douze ans, dans la limite d’un investissement annuel total de 300 000 euros (acquisition + frais).

4. Quelles conditions faut-il respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu dans l’ancien?

Le propriétaire bailleur doit remplir les quatre conditions suivantes.
            - Investir dans l’une des 222 communes retenues dans le « Plan action cœur de ville » (liste ici) ainsi que les communes ayant conclu des conventions d’Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT) avec l’État. A noter : depuis le 1er janvier 2020, les investissements n’ont plus besoin d’être situés en « centres villes », tout le territoire des communes éligibles est concerné.
-    S’engager à louer le bien nu à titre de résidence principale pendant une durée minimum au choix de six ans, neuf ans ou douze ans.
-    Louer le logement à des personnes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.
-    Respecter un loyer plafond selon la zone géographique d’implantation du bien. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, charges non comprises, ils s’établissent à : 18,25 €/m2 en zone A bis, 13,57 €/m2 en zone A et 10,93 €/m2 en zone B1et 9,50 €/m2 en zones B2 et C sur agrément. À savoir : Ces plafonds varient en fonction de la superficie du logement 

5. Quels sont les travaux éligibles au dispositif Denormandie ?

Les travaux doivent représenter au moins un quart du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux obligatoires) et être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition. 
Sont concernés :
•    Les travaux d’amélioration sur un logement ancien qui portent sur :
-    La modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables.
-    La réalisation d’économies d’énergie pour des surfaces habitables.
-    La création de surfaces habitables à partir de l’aménagement de combles accessibles ou de garages en habitat individuel
Ou
•    Les travaux de transformation en logement d’un local affecté à un autre usage
Quelle que soit l’option retenue, les travaux doivent permettent d’atteindre, après réalisation, une consommation inférieure au seuil E de l’étiquette énergie du DPE (331kWh :m2/an) :
-    soit par une diminution de la consommation conventionnelle d’énergie primaire d’au moins 30 % pour les maisons ou 20 % pour les logements en copropriété ;
-    soit en respectant certaines exigences de performance énergétique pour au moins 2 des 5 catégories de travaux suivants : isolation thermique des toitures, isolation thermique des murs extérieurs, isolation thermique des parois vitrées, installation ou remplacement des systèmes de chauffage, installation ou remplacement des systèmes de production d’eau chaude sanitaire. 

6. Comment le contribuable doit-il effectuer sa déclaration fiscale ? 

L’investisseur devra joindre à sa déclaration de revenu de l’année d’achèvement des travaux ou de son acquisition si elle est postérieure, une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant accompagnés des justificatifs habituels : engagement de location, copie du bail…
Il devra également tenir à la disposition de l’administration fiscale, en cas de contrôle, tous les documents nécessaires pour justifier du respect des conditions relatives aux travaux et à la performance énergétique (évaluation énergétique établie avant et après travaux selon une méthode de calcul conventionnel précise, factures des entreprises ayant réalisé les travaux…).