![](https://cutjhqvjma.cloudimg.io/_prod_%2Forpibackend%2F621ccf9eb465f_GettyImages-606237128.jpg?p=article-cover&ci_url_encoded=1&ci_sign=994f736b14220c5327d656bab56be9be057ab602)
Conseils achat
Publié le • Mis à jour le
Investir en Pinel ou Denormandie, quel dispositif de défiscalisation choisir ?
Lorsque que l’on décide de faire un investissement locatif, plusieurs questions se posent. Comment vais-je être imposé ? Comment défiscaliser les revenus locatifs perçus ? Faut-il investir dans le neuf ou l’ancien ? Pinel ou Denormandie, nous vous éclairons !
Les caractéristiques du dispositif Pinel
Ce dispositif, mis en place depuis le 1er septembre 2014, succède au dispositif Duflot, avec quelques allègements. Il permet notamment d’obtenir une réduction d’impôts en fonction du prix d’achat d’un bien immobilier neuf ou rénové pouvant être assimilé à un bien neuf. Cette défiscalisation partielle en Pinel est prolongée jusqu’en 2024.
Les caractéristiques du dispositif Denormandie
Dispositif plus récent, mis en place le 1er janvier 2019, le Denormandie vient compléter le dispositif Pinel pour le parc immobilier ancien. Celui-ci est prolongé jusqu’en 2023. Tous les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent investir et être éligible au dispositif de défiscalisation. Cependant, le logement doit être rénové et non loué/utilisé depuis la rénovation.
A savoir
Pour les investissements Pinel réalisés depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt se limite aux logements qui se situent dans un bâtiment d’habitation collective. En clair, vous ne pourrez plus investir en Pinel pour les maisons individuelles. A contrario, du dispositif Denormandie.
Les critères communs aux 2 dispositifs
Pour bénéficier du Pinel ou Denormandie, le bien doit répondre à certains critères :
- Le logement doit être loué en résidence principale nue pour le locataire.
- La durée de location doit être de 6 ans minimum.
- Le propriétaire doit impérativement respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire.
- Le bien immobilier doit respecter des critères de performance énergétique.
La différence entre les 2 dispositifs fiscalement intéressants :
|
Pinel |
Denormandie |
L’achat du bien en fonction des critères de performance énergétique |
Lors de l’achat, le bien doit couvrir 50% des critères de PE |
Lors de l’achat, le bien doit couvrir 30% des critères de PE |
Emplacement d’investissement |
Le bien doit être obligatoirement en zone tendue, autrement dit à proximité des métropoles |
Le bien doit être dans une zone plus rurale (action cœur de ville ou ORT) |
Le type de bien |
Neuf ou ancien avec obligation de réaliser des travaux importants pouvant être assimilé à un bien neuf tant en performance énergétique qu’en aspect extérieur |
Ancien avec des travaux de rénovation à effectuer (25% du coût total de l’opération – achat + travaux) |
Le nombre de logements |
Achat de 2 logements maximums par an pour un montant maximum de 300 000 € |
Pas de logements maximums par an mais le plafond reste à 300 000 € |
Les charges de copropriété |
Charges de copropriété relativement basses car ils répondent aux dernières normes énergétiques |
Charges de copropriété pouvant être élevées car ce sont des immeubles anciens |
Les réductions d’impôts
Ce sont les mêmes pour les 2 dispositifs de défiscalisation. Vous devez vous engager sur le nombre d’années que votre bien sera loué, et en fonction de votre choix, vous avez le droit à un pourcentage de défiscalisation comme suit :
- 12 % pour un engagement de 6 ans
- 18 % pour un engagement de 9 ans
- 21 % pour un engagement de 12 ans
A retenir
Pour ces 2 dispositifs, le montant maximum de l’avantage fiscal est de 63 000 € sur un montant global maximum de 300 000 €.