Mieux connaître le viager

Mieux connaitre le viager, les conditions, les étapes, votre projet, vos besoins...

Vous souhaitez une étude personnalisée, connaitre la valeur de votre bien en viager, contactez (url contact) notre spécialiste "viager", Sylvain VALLADE au 06.03.01.21.35 ou par mail svallade@orpi.com

Vous souhaitez connaitre la valeur d’une cession de votre bien en viager.

Dans un premier temps sécurisez votre projet. Faites établir le profil de l’opération par un professionnel ayant la connaissance du viager, Pour un diagnostic et une étude personnalisée, Grégory Verneau se tient à votre écoute.

Le Viager contexte :

Une vente en viager est un contrat aléatoire au sens juridique même du terme (article 1964 du Code Civil).

Le marché du viager s’adresse aux investisseurs, Très rares sont les acquéreurs qui occupe le bien au terme du contrat.

Les formes de viager sont multiples : Occupé, libre ouvrants sur des modèles financiers adaptables aux besoins exprimés par le vendeur (Bouquet, rente, …). Dans certains cas une vente en viager ne pourra pas être retenue. Nous évaluerons la pertinence d’une forme de cession en nu-propriété avec réserve d’usufruit personnalisée.

Le marché du viager est dynamique, il répond aux besoins de souplesse économique (Bouquet, rente revalorisée chaque année) et fiscale (Taxe foncière payée par l’acquéreur) en permettant le maintien à son domicile pour le vendeur et se positionne comme un produit d’investissement performant pour l’acquéreur.

Pourquoi l’offre viagère se développe :

• Le profil vieillissant de la population française,
• Des retraites insuffisantes,
• Des charges fixes qui progressent,
• Des besoins de compléments de revenus

Les formes de viagers : (Non exhaustives)

Le propriétaire du logement est nommé le crédirentier transfère la propriété de son logement à l'investisseur (le débirentier) en conservant la possibilité d’en conserver l’usage et l’habitation.

• Les viagers occupés sont les plus répandues. Le prix se calcule à partir de la valeur vénale estimée du bien du profil du/des vendeur(s). Puis nous chiffrons le profil financier du Viager en précisant :

• La décote du droit d’usage et d’habitation pour exprimer la valeur occupée,
• Un bouquet,
• Une rente viagère indexée versée jusqu’au décès du crédirentier. A noter, le viager occupé peut s’exprimer sans rente dès lors que le bouquet couvre la valeur occupée.

• Les viagers libres, peu nombreux, correspondent souvent à des petites surfaces issues d’un portefeuille foncier qui représentaient des placements pour le vendeur. Nous chiffrons à partir du profil du vendeur et la valeur vénale du bien.         

• Le bouquet
• La rente indexée. Nous prenons soins de contrôler le marché du crédit pour valider le processus.

• Les viagers dont l’occupation est limitée dans le temps sont très incitatifs quand un acheteur souhaite fixer le moment à partir duquel il pourra occuper le logement. Nous chiffrons sur le modèle du viager occupé en prenant soin de dimensionner le niveau de la rente indexée sur le terme du contrat.
• Le démembrement de propriété élargie le champ des possibles avec la cession en Nu-propriété avec réserve d’usufruit. Cette stratégie de vente peut prendre diverses formes pour s’adapter aux profils des vendeurs. Contrairement au viager l’usufruitier (vendeur) supporte certaines dépenses concernant le bien et l’impôt foncier.

L’acte de vente :

Pour sécuriser vendeur et acquéreur, le pré contrat (compromis) doit fixer précisément les règles constitutives de l’acte définitif de vente en viager.

Il doit être réalisé en présence d’un notaire,

Outre les modalité techniques et juridiques le précontrat fixera : 

• Le montant du bouquet
• Le montant de la rente mensuelle indexée versée jusqu’au décès du crédirentier
• Le montant indexé du complément de rente versé suite à l’abandon d’usage et d’habitation par le crédirentier.

Certains aménagements négociés peuvent être prévus dans le contrat de façon à accompagner sereinement le vendeur et l’acheteur.

Le viager bénéficie d’une fiscalité avantageuse :

Le bouquet est exonéré d'impôt lorsqu'il s'agit de la résidence principale du vendeur.

Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Néanmoins elles ne seront imposées qu’en partie, en fonction de l’âge du vendeur au moment de son premier versement.

La fraction imposable est de :

• 30 % pour un vendeur âgé de plus de 70 ans,
• 40 % s'il est âgé de 60 à 69 ans.
• 50 % s’il était âgé de 50 à 59 ans inclus ;
• 70 % si le rentier était âgé de moins de 50 ans.

Les avantages du viager occupé pour le vendeur :

Le viager permet de deux façons de compléter sa retraite et de faire face aux dépenses provoquées par la dépendance :

Il permet au Senior de percevoir le bouquet et la rente viagère indexée.

Il lui permet également de bénéficier d’une diminution de ses dépenses. En effet ce sera à l’acheteur, en sa qualité de propriétaire, de payer les dépenses importantes (telles que la réparation d’une toiture d’une maison) et de régler la taxe foncière

Les avantages du viager occupé pour l’acquéreur :            

• Investit à prix réduit, à son rythme et sans crédit
• Bénéficie d’un cadre fiscal favorable en ne percevant pas de revenu foncier (le droit d’habitation est calculé sous la forme d’une décote du prix d’achat).
• Maitrise le capital (résilience de la pierre)
• Facilite sa gestion (le locataire est le vendeur)
• Peut revendre le viager

Pour conclure le viager correspond à de multiples besoins : préparer la retraite, déployer le patrimoine locatif, maitriser l’impôt, acheter un bien pour ses enfants, acquérir une future résidence principale.

Gardez à l’esprit, les aspects sociaux et de responsabilité qui enrichissent votre action d’investisseur, vous complétez la retraite de votre vendeur et permettez son maintien à domicile.

Pour plus de renseignements, nous consulter.