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Investissement locatif : quand réaliser vos travaux ?

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Afin d’éviter la double imposition des revenus 2018 et 2019, cette année, avec le passage au prélèvement à la source, Bercy a instauré un crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). Si vous êtes bailleur, celui-ci effacera vos revenus fonciers courants (loyers et assimilés) perçus en 2018 sur lequel vous n’acquitterez aucun impôt. En revanche, si vous avez encaissé des revenus fonciers exceptionnels (impayés de loyers, avances, indemnités de pas-de-porte, régularisation de charges non déductibles…), le CIMR ne s’applique pas. Vous serez donc taxés sur ces sommes.

Afin d’éviter la double imposition des revenus 2018 et 2019, cette année, avec le passage au prélèvement à la source, Bercy a instauré un crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). Si vous êtes bailleur, celui-ci effacera vos revenus fonciers courants (loyers et assimilés) perçus en 2018 sur lequel vous n’acquitterez aucun impôt. En revanche, si vous avez encaissé des revenus fonciers exceptionnels (impayés de loyers, avances, indemnités de pas-de-porte, régularisation de charges non déductibles…), le CIMR ne s’applique pas. Vous serez donc taxés sur ces sommes.

Quelle déduction pour les travaux réalisés en 2019 ?

Pour déjouer les tentatives d’optimisation fiscale avec « l’année blanche », le gouvernement a instauré des mesures temporaires anti-abus. L’une d'entre elle a pour conséquence de réduire l’intérêt de réaliser certains travaux dans un logement locatif en 2019. Car au lieu d’être déductibles à 100 %, comme c’est le cas classiquement, cette année, leur imputation sera limitée à de 50 % du total de vos dépenses « pilotables » de 2018 et 2019. Autrement dit, les travaux entrepris cette année ne seront pas retenus à hauteur de la dépense engagée, sauf si vous avez réalisé un montant équivalent de travaux en 2018 et en 2019.

Tous les travaux sont-ils concernés par ce dispositif dérogatoire ?

Non, précise Florence Robichon, responsable juridique immobilier chez Orpi France. « Seules sont impactées les charges dites « pilotables » dont le bailleur maîtrise le calendrier. Pour les locaux d’habitation, il s’agit des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement.

Cependant, pour un certain nombre de travaux rien ne change. Les règles de déductibilité de 100 % sont maintenues ». Il s’agit :

  • des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou décidés d’office par le syndic de copropriété ;

  • des travaux effectués sur un bien acquis en 2019 ;

  • des travaux effectués sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 au titre des monuments historiques ou ayant reçu en 2019 le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Faut-il pour autant attendre 2020 pour réaliser des travaux locatifs ?

Si la question consiste à savoir s’il faut reporter certains travaux à 2020 pour espérer réduire votre revenu foncier par le jeu de la déduction à 100 %, la réponse n’est pas forcément oui.

« Il faut d’abord raisonner bien locatif par bien locatif, recommande Florence Robichon. Il convient également de qualifier les travaux et prendre en compte le total des travaux « pilotables » réalisés sur 2018 et 2019, conseille-t-elle. »

En tout état de cause, s’il s’agit de travaux d’urgence, de travaux entrepris dans un bien que vous avez acquis ou qui a été classé monument historique en 2019, les règles dérogatoires ne s’appliquent pas à vous. Pour ces catégories de travaux, si vous les faites réaliser en 2019, vous pourrez les déduire à hauteur de 100 %. Vous n’avez donc aucune raison d’attendre.

« En revanche, signale Christopher Goncalves, membre du conseil de gérance ORPI France, à la tête de trois agences Orpi à Laon, Reims et Épernay, hormis les exceptions mentionnées, il est conseillé aux bailleurs de reporter à 2020 leurs projets de travaux s’ils ne sont pas indispensables pour poursuivre la location dans de bonnes conditions. Des arbitrages à réaliser en gardant toujours en tête cependant que la défiscalisation représente la « cerise sur le gâteau » d’un investissement immobilier, rappelle-t-il. En aucun cas elle ne peut et ne doit constituer l’alpha et l’oméga ni dicter vos prises de décisions. Autrement dit, la poursuite d’un bonus fiscal ne doit pas vous aveugler ni vous pénaliser. Réduire vos chances de relouer rapidement un logement défraîchi, au seul motif que vos travaux ne seront que partiellement déductibles en 2019 reste dans tous les cas un très mauvais calcul économique ! »

 

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