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La surface habitable dans le bail de location

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Définie à l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable doit obligatoirement être mentionnée dans le bail de location.

Elle représente la somme des surfaces de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces ne sont pas non plus compris dans la surface habitable : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Depuis la loi ALUR de 2014, si le locataire constate une surface habitable inférieure de plus de 5 % par rapport à la surface indiquée dans son bail, il peut réclamer à son bailleur, et si besoin devant la justice, la révision du montant du loyer en conséquence. Cette possibilité d’action en diminution de loyer en cas de surestimation de surface habitable s’applique uniquement aux baux signés ou renouvelés tacitement après le 24 mars 2014.

Le montant de la baisse de loyer est proportionnel à la différence constatée entre la surface habitable réelle et celle mentionnée dans le bail, au-delà de la marge d’erreur de 5%.

Si la demande a lieu dans les 6 mois après la signature du bail, la réduction des mensualités s’applique à partir de la date de signature du contrat de location, ainsi que la possibilité d’exiger le versement du trop-perçu. Par contre, au-delà de ces 6 mois, la diminution prend effet à compter de la date de la demande. Enfin, si la superficie habitable n’est pas mentionnée dans le bail, le locataire peut mettre son propriétaire bailleur en demeure dans un délai d’un mois suivant la signature du début du contrat, pour que l’indication soit ajoutée. En cas d’absence de réponse ou de refus, il dispose alors de trois mois à compter de la mise en demeure pour saisir la justice afin de demander une baisse de loyer.

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