Droit de préférence du locataire commerçant et achat pour revente

Depuis la loi du 18 juin 2014, le locataire titulaire d’un bail commercial dispose d’un droit de préemption ou de préférence en cas de vente volontaire par le propriétaire du local dans lequel il exerce son activité. En effet, en cas de vente du bien, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit que le propriétaire bailleur qui désire vendre son bien doit informer le locataire du prix et des conditions de mise en vente. Cette information équivaut à une offre de vente au locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai de 1 à 4 mois pour faire connaître sa réponse. Il peut décider ou non d’acheter le local dans lequel il exerce son activité aux conditions proposées par le propriétaire. Ce droit de préférence offre ainsi une chance au locataire d’accéder à la propriété du bien loué et lui permet de pérenniser son entreprise.

En novembre 2022, M. Christophe Naegelen, député des Vosges, a cependant attiré l’attention de Mme la ministre déléguée auprès du ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des petites et moyennes entreprises, du commerce, de l’artisanat et du tourisme sur les éventuelles « failles » du mécanisme. En effet, le locataire peut user de son droit de préférence pour réaliser des opérations d’achat pour revente. Rien ne lui interdit de se porter acquéreur du bien et, une fois devenu propriétaire, de le revendre à un meilleur prix. L’opération présente un réel avantage pour le locataire car, une fois libéré des contraintes locatives, le bien peut retrouver une meilleure valeur vénale pour le marché. En outre, l’opération d’achat pour revente bénéficie d’une fiscalité réduite.

Dans sa réponse adressée le 30 mars 2023, le Gouvernement a cependant fait savoir qu’il n’envisage pas d’adopter de nouvelles dispositions pour contraindre le locataire qui use de son droit de préemption à maintenir son activité commerciale dans le local acquis ni à lui interdire la revente du bien. Le ministère chargé des petites et moyennes entreprises, du commerce, de l’artisanat et du tourisme a rappelé que l’exercice du droit de préférence par le locataire n’est soumis à aucune condition. Une fois propriétaire, il peut disposer librement de son bien et peut, au choix, valoriser son fonds de commerce et continuer de l’exploiter son activité ou choisir de revendre le bien acquis s’il y trouve un intérêt financier.

L’interdiction de revente du local constituerait une forme atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre du commerçant. Par ailleurs, le bailleur propriétaire a la possibilité, lors de la vente, d’introduire une obligation pour l’acquéreur de maintenir l’activité commerciale en cours dans le local pendant une certaine durée ou une clause d’inaliénabilité.

            En conclusion, il faut retenir que le locataire titulaire d’un bail commercial dispose d’un droit de préférence qui lui permet, en cas de vente volontaire du local loué par le bailleur, d’acquérir en priorité le bien, aux conditions proposées par le propriétaire. Une fois propriétaire, le commerçant est libre de jouir de son bien comme il l’entend, c’est-à-dire qu’il peut très bien revendre le bien s’il y trouve un intérêt financier, sauf si le vendeur a introduit une interdiction en ce sens dans l’acte de vente.