Bail commercial : Réparations dues à la vétusté du local

La répartition des coûts liés aux travaux, des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur est cruciale lors de la négociation du contrat de bail. À ce sujet, le Code de commerce précise que le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail. Cet inventaire doit indiquer la répartition de ces charges, impôts, taxes et redevance entre le bailleur et le locataire. Le Code de commerce pose également un principe de répartition. Concernant les charges afférentes aux travaux, le Code de commerce prévoit que les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil sont à la charge du bailleur et ne peuvent pas être mises à la charge du locataire. Ces grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, du rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que des réparations des digues, des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations sont considérées comme des réparations d’entretien et sont à la charge du locataire. Une affaire jugée en 2020 met en lumière les enjeux de la répartition des charges entre les parties au contrat de bail commercial.

Dans cette affaire, un contrat de bail commercial est conclu entre le propriétaire d’un immeuble et un locataire pour l’exploitation d’un restaurant. Le contrat prévoit notamment une clause selon laquelle le bailleur est seulement chargé des réparations visées par l’article 606 du Code civil. En cours d’exécution du bail, le locataire effectue des travaux pour remplacer le carrelage dans la cuisine au rez-de-chaussée de l’immeuble donné en location. À cette occasion, le locataire s’aperçoit qu’une canalisation en fonte des eaux usées du restaurant, encastrée dans le sol et conduisant à un regard dans la cour, s’est rompue en raison de sa vétusté. Le locataire fait donc remplacer la canalisation. Les travaux entrepris durent donc plus longtemps que prévu, ce qui retarde la réouverture du restaurant de plusieurs mois. Le locataire restaurateur décide alors de demander des dommages-intérêts au bailleur pour compenser le préjudice subi du fait notamment de la fermeture prolongée du restaurant. Il considère notamment que la clause du contrat de bail selon laquelle le bailleur est tenu des seuls travaux visés par l’article 606 du Code civil ne l’exonère pas des travaux de la vétusté des lieux. Le bailleur refuse d’indemniser le locataire. Pour lui, la canalisation à l’origine du sinistre étant encastrée dans le sol de l’immeuble, il s’agit d’une partie commune. En outre, la clause du contrat de bail commercial prévoyant quelles réparations sont à la charge du bailleur ne vise que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. En l’occurrence, le bailleur fait valoir que le remplacement d’une canalisation d’évacuation des eaux usées du restaurant n’est pas une grosse réparation visée par l’article 606 du Code civil. Il n’est donc pas tenu de la remplacer ni d’indemniser le locataire pour le préjudice subi. Le litige entre le locataire et le bailleur est tranché par le juge.

Dans une décision rendue le 26 mars 2020, la Cour de cassation donne raison au locataire. Le juge rappelle qu’en vertu de l’article 1755 du Code civil, les réparations réputées locatives occasionnées par la vétusté ne sont pas à la charge du locataire mais du bailleur, sauf clause contraire. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause selon laquelle les grosses réparations de l’article 606 du Code civil sont à la charge du bailleur. Mais le contrat ne dit rien à propos des travaux dus à la vétusté du local. Or, à défaut de stipulation expresse mettant les travaux liés à la vétusté à la charge du preneur, ces travaux sont bien, selon l’article 1755 du Code civil, à la charge du bailleur.

Pour conclure, on retiendra que la clause de répartition des charges relatives aux travaux est interprétée strictement. En l’absence de stipulation expresse prévoyant le transfert des réparations dues à la vétusté au preneur, le bailleur reste tenu d’effectuer ces réparations. La clause selon laquelle le bailleur est chargé des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil ne suffit pas pour considérer que le locataire est tenu des travaux dus à la vétusté du local.

À noter toutefois la question de la répartition des travaux dus à la vétusté est désormais réglée par le Code de commerce pour les baux commerciaux conclus après l’entrée en vigueur de la loi Pinel le 18 juin 2014. En effet, le Code de commerce prévoit désormais que les travaux remédiant à la vétusté du bien loué ou permettant la mise en conformité du bien loué ou de l’immeuble dans lequel il se trouve avec la réglementation sont également à la charge du bailleur dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. Autrement dit, seuls les travaux en raison de la vétusté du bien loué qui ne constituent pas de grosses réparations peuvent être mis à la charge du locataire.