Bail commercial : absence d’État des risques et pollution (ERP) et incidence sur le bail commercial

Le contrat de bail commercial doit comporter un certain nombre d’annexes obligatoires parmi lesquelles notamment l’état des lieux, le règlement de copropriété ou encore le dossier de diagnostics techniques. Ce dossier comprend, entre autres, l’état des risques et pollution (ERP). Cela est imposé par la loi, précisément par le Code de l’environnement. En effet, l’article L. 125-5 I de ce code indique que les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, dans des zones de sismicité ou à potentiel radon, dans des zones susceptibles d’être atteinte par le recul du trait de côte, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques par un état des risques. Cet état des risques et pollution doit être daté de moins de 6 mois au jour de la conclusion du contrat de bail commercial et y être annexé. À défaut, le locataire peut demander la résolution du contrat de bail ou une diminution du prix. La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur les conséquences de l’absence d’état des risques.

                  Dans cette affaire, un contrat de bail commercial a été conclu en 2012 entre un bailleur et un preneur. Plus tard, le locataire demande la résolution du contrat de bail. Il estime que le bailleur a manqué à son devoir d’information, car il n’a pas annexé un ERP daté de moins de 6 mois au contrat de bail. En effet, si le bailleur a bien communiqué un ERP, celui-ci datait de 2009. Pour sa part, le bailleur considère que son comportement ne constitue pas un manquement suffisamment grave à ses obligations pour justifier la résolution du bail.

La Cour de cassation tranche ce litige entre le bailleur et le locataire le 21 septembre 2023. À cette occasion, elle donne raison au bailleur. Pour la Cour de cassation, en l’absence de communication d’un ERP datant de moins de 6 mois au jour de la conclusion du contrat, le locataire peut demander la résolution du bail commercial ou une diminution du prix mais cela n’est pas automatique. En effet, le contrat n’est résilié ou son prix diminué qu’à la condition que l’absence d’ERP récent constitue un manquement suffisamment grave de la part du bailleur et cause un réel préjudice au locataire. Tel est le cas si le locataire n’avait pas, en connaissance des risques, conclu le contrat de bail ou l’aurait conclu à des conditions différentes.

                  En définitive, si vous êtes bailleur, notez que la loi vous oblige à annexer à un ERP datant de moins de 6 mois au jour de la conclusion du contrat de bail à votre accord si le bien loué est situé dans une zone donnant lieu à un ERP. Veillez à bien communiquer cet accord. À défaut, le contrat de bail commercial pourrait être résolu. A noter que cette obligation légale vaut également en cas de vente du bien immobilier.