Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Le décret d’encadrement des loyers en zone tendue stipule que le loyer du nouveau bail ne peut être supérieur au loyer appliqué au précédent locataire.

Le contrat doit d’ailleurs faire mention :
- Du montant du dernier loyer appliqué au locataire ;
- De la date de versement ;
- De la date de la dernière révision de loyer.
En conséquence, lorsqu’un locataire quitte les lieux, le propriétaire ne peut fixer librement le loyer applicable au nouveau locataire.
Ce décret concerne les locations vides et meublées à usage de résidence principale.

Les logements inoccupés depuis plus de 18 mois
La signature d’un bail pour un logement vacant pendant au moins 18 mois permet d’échapper à cette règle. Dans ce cas, la fixation du loyer est libre.

La révision anuelle
Le loyer peut être révisé tous les ans à date anniversaire du bail en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE chaque trimestre, si une clause inscrite dans le bail le prévoit.
L’IRL détermine l’augmentation maximale que peut appliquer le propriétaire du logement pour l’année.

Le loyer manifestement sous évalué
Lors de la relocation, si le bailleur estime que le loyer appliqué au précédent locataire était sous évalué, il peut procéder à une réévaluation.
Dans ce cas, le bailleur doit déterminer un loyer moyen habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables.
L’augmentation de loyer ne pourra excéder 50 % de la différence entre le dernier loyer appliqué au précédent locataire et le loyer correspondant aux loyers pratiqués dans le voisinage.

Dans le cas où l’augmentation a lieu au moment du renouvellement du bail, et avec l’accord du locataire, elle devra être étalée sur 3 années si elle est inférieure à 10 %, et sur 6 années si elle est supérieure à 10 %.

Les références utilisées par le bailleur pour déterminer le loyer moyen doivent impérativement être jointes au contrat de bail.

La réalisation de travaux d’amélioration
Dans le cas où des travaux d’amélioration ont été effectués aux frais du propriétaire et que le montant de ces travaux est au moins égal à 50 % du loyer annuel hors charges, une hausse du loyer annuel hors charges de 15 % du montant des travaux peut être appliquée.

Si ces travaux représentent plus d’un an de loyer hors charges, la fixation du loyer est libre.

Dans le cas d’un bail d’habitation en cours, il sera nécessaire de rédiger une clause expresse dans le bail ou un avenant, qui devra préciser :
- La nature des travaux devant être réalisés ;
- Les modalités de leur exécution ;
- Le délai dans lequel ils seront réalisés ;
- Le montant de la majoration du loyer.

Dans le cas où le propriétaire et le locataire ne trouvent pas d’accord sur l’augmentation de loyer en cours de bail, elle pourra être mise en place lors de la relocation ou du renouvellement du bail.

A savoir : : La loi ne donne aucune définition de la notion de « travaux d’amélioration ». Toutefois, sont considérés comme des travaux d’amélioration, par la jurisprudence, les « travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».

Pour rappel, dans chacune des situations, aucune augmentation de loyer ne pourra avoir lieu si le DPE du logement indique une classe énergétique F ou G.