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La transmission de patrimoine... un sujet complexe

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Il existe plusieurs manières de transmettre son patrimoine et protéger sa famille en cas de décès.

Il est tout à fait possible (voir recommandé) de transmettre ses biens immobiliers de son vivant par donation. Il existe plusieurs méthodes : 

- Tout d'abord la donation-partage qui comme son nom l'indique partage les biens entre les héritiers de premier ou de second rang. Pour la seconde hypothèse les héritiers de premier rang (les enfants) ne font plus parti de la donation; ce sont leurs enfants qui possèderont le bien.

- Il y a aussi la donation ordinaire entre vifs qui consiste à donner un ou plusieurs biens à un donataire (qui n'est pas un héritier direct contrairement à la donation-partage).

Que ce soit la donation partage ou la donation entre vifs le donateur n'est plus propriétaire de son bien. Si il souhaite continuer d'occuper son bien tout en faisant la donation, alors il faut donner la nue-propriété mais pas l'usufruit (qui donne le droit d'habitation du bien ou sa mise en location). Quelle que soit le type de donation choisi, elle doit être actée chez le notaire.

Sur le plan fiscal, un barême est appliqué en fonction du lien de parenté entre le donateur (celui qui donne) et le donataire (celui qui reçoit).

- Il est également possible de transmette ses biens immobiliers via une SCI en apportant le bien au sein de cette SCI. C'est donc la SCI qui devient propriétaire du bien. Par un jeu d'écriture, la transmission des parts se fait au profit des enfants (ou petits enfants). En fonction du pouvoir que le donateur souhaite garder sur son bien, il est possible de spécifier dans la rédaction des statuts les droits et pouvoirs de chacun. Il est également tout à fait possible que les parents aient un bien en usufruit et que la SCI avec les enfants possèdent les parts.

Fiscalement il est plus intéressant de céder des parts que de faire une donation directe.

- Comment protéger son conjoint lorsqu'on n'est pas mariés. L'achat ayant été fait en indivision, chaque indivisaire est propriétaire de sa part (établie en fonction de la quote-part d'achat). Si l'un des acquéreurs décède, les enfants rentrent dans l'indivision : le conjoint survivant reste propriétaire de sa part, mais les enfants ou les parents du conjoint décédé deviennent propriétaire d'une partie du bien. En cas de désaccord entre les parties, le bien pourrait être vendu (même si le bien est la résidence principale)

Afin de ne pas se retrouver dans cette situtation, il est nécessaire d'anticiper. Il est possible de rédiger dans l'acte d'acquisition une clause de tontine qui permet au conjoint survivant d'être considéré comme seul propriétaire du bien. Les inconvénients de cette clause sont que les enfants sont exclus de la transmission de patrimoine mais aussi que les frais de succession sont très élevés (jusqu'à 60%). La résidence principale est exonérée de droit de succession jusqu'à 76 000 €.

L'autre solution est d'acheter le bien à travers une SCI. En cas de décès de l'un des conjoints, les héritiers deviennent associés de fait. A la rédaction des statuts, il est possible de prévoir une clause particulière afin de protéger le conjoint survivant.

Source : orpi.com

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